Wer beabsichtigt eine Immobilie zu erwerben, der wird mit unterschiedlichen Kennzahlen konfrontiert. Eine dieser Zahlen ist die Jahresnettokaltmiete. Es handelt sich dabei um die Miete, die vom Nutzer an den Vermieter allein für die Gebrauchsüberlassung des Objekts entrichtet werden muss.
Sie enthält somit weder Heizkosten noch Betriebskosten. Die Jahresnettokaltmiete wird häufig zur Berechnung einer Rendite von Anlageimmobilien verwendet. Dieser Wert ist vor allem beim Kauf einer Immobilie entscheiden, da es die einzigen Kosten sind, die tatsächlich nur für die Immobilie entstehen und nicht für den Verbrauch, beispielsweise für Heizung oder Warmwasser.
Wie errechnet sich die Jahresnettokaltmiete?
Die Höhe der Miete in Form der Jahres Nettokaltmiete berechnet sich für die Herstellungs- und Anschaffungskosten. Die Formel lautet Faktor = Gesamtinvestitionskosten : Nettokaltmiete. Für die Rechnung einer Rendite wird die Nettokaltmiete durch die Gesamtinvestitionskosten geteilt und das Ergebnis wird mal 100 genommen.
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Gehen wir beispielsweise davon aus, die gesamten Kosten für eine Immobilie betragen 200.000 €. Darin sind auch der Kaufpreis sowie die Notarkosten enthalten. Im Anschluss wird die Immobilie für 5000 € im Monat kalt vermietet und somit ohne die Betriebskosten, Warmwasserkosten und Heizkosten.
- Um den Faktor zu errechnen, werden 200.000 € durch 5000 € erteilt. Der Faktor beträgt 40. Für die Berechnung der Rendite teilt man 5000 durch 200.000 und nimmt das Ergebnis mal 100.
- Dadurch erhält man eine Rendite von 2,5 %. Der Faktor gibt an, wie lange es dauert, bis die Gesamtinvestition getilgt wurde.
Mit der Rendite wird die Verzinsung der Investitionen pro Jahr angegeben. Zeitgleich hilft die Rendite auch bei der Berechnung des Cashflows und somit, ob dieser positiv oder negativ sein wird. Einfach ausgedrückt bedeutet dies, ob durch die Immobilie am Ende Geld eingenommen wird, nachdem alle Kosten für die Immobilie abgezogen wurden oder nicht. Banken bevorzugen bei einer Kreditvergabe eine möglichst hohe Rendite und einen möglichst geringen Faktor.
- Der Grund dafür ist, dass für die Banken das Risiko geringer ist, wenn eine Immobilie mehr Geld jährlich einbringt und bei einer Vermietung schneller abbezahlt wird. Die Jahresnettokaltmiete dient auch dazu, den ortsüblichen Mietspiegel zu berechnen.
- Durch Gutachterausschüsse findet nämlich eine Abfrage der Kaltmieten in einzelnen Städten statt. Anschließend wird daraus dann der Mietspiegel errechnet, woran sich wiederum die Mieterhöhungen orientieren.
Lohnt sich die Investition in eine Immobilie?
Viele Menschen planen entweder in ein Haus oder eine Wohnung zu investieren und diese als Geldanlage zu nutzen, in dem sie renoviert oder saniert und anschließend vermietet oder verkauft wird. In diesem Hinblick ist auch die Kaltmiete wichtig. Unabhängig des Aussehens einer Immobilie und des Wohnorts, gibt diese Kaltmiete nämlich Aufschluss über den Wert der Region, in dem sich das Objekt befindet. Generell herrschen nämlich ortsübliche Mieten.
Die Investition in eine Immobilie kann sich somit durchaus lohnen, sofern sich ein positiver Cashflow errechnen lässt. Es ist somit wichtig, dass anfänglich nicht zu viel für die Immobilie ausgegeben wird und auch nicht für die Renovierung oder die Sanierung. Es gilt nämlich zu beachten, dass die Höhe der Miete nicht willkürlich gewählt werden kann, sondern sich entsprechend an den Ortsmieten orientieren sollte. Besteht somit eine hohe Rendite und ein geringer Faktor, kann die Immobilie bereits nach kürzester Zeit Geld einbringen.
Quelle & Tipps: Tipps & Hinweise zum Immobilien-Investment
Bei der Vermietung einer Immobilie sollte weiterhin darauf geachtet werden, dass es sogar Jahre dauern kann, bis man tatsächlich Geld damit einnimmt. Wird eine Immobilie nämlich beispielsweise für 100.000 € erworben und werden zusätzlich 50.000 € für eine Sanierung ausgegeben, müssen mindestens 150.000 € damit eingenommen werden, um die Gesamtkosten zu tilgen.
Bei einer monatlichen Miete von 1000 € würde dies entsprechend 150 Monate dauern, was wiederum zwölf Jahre wären. Wer sich entsprechend wünscht sofort mit dem Kauf einer Immobilie Geld zu machen, der sollte diese im Anschluss verkaufen. Die Vermietung einer Wohnung ist somit eine langfristige Geldanlage.
